F-controll könyvelőiroda

Az ingatlan bérbeadásával kapcsolatosan apróbb változtatások vannak 2012-ben, illetve az adórendszer általános átalakítása (a szuperbruttó részleges kivezetése) miatt ebben a témában is változik az adóztatás. Hangsúlyozom, cikkünkben egyéb ingatlanról beszélünk, nem termőföld bérbeadásról.

Nem változott, hogy a magánszemélynek nem kell adószámot igényelnie és számlatömböt vásárolnia, elég egy számviteli bizonylatot kiállítani a vételárról. Gyakorlatban viszont amennyiben cégnek adjuk ki az ingatlant, kérhet tőlünk számlát. 

Ha a bérbeadó magánszemély adószámmal rendelkezik, a kifizetőnek abban az esetben kell adóelőleget megállapítania, ha a magánszemély írásban kéri.  Ekkor a kifizetőnek adóévet követően kifizetői igazolást kell kiadnia a megfizetett adóról.
 

A bérbeadás bevétele önálló tevékenységből származó jövedelem és az összevont adóalap részeként adózik, ez azt jelenti, hogy egyéb pl. munkaviszonyból származó jövedelmünkkel  együtt kell vizsgálnunk. 2012-ben a szuperbruttósítás kivezetése csak részben történt meg. Ugyanis 2.424.000 Ft felett, a meghaladó részt szuperbruttósítani kell és annak venni a 16%-át. Ez viszont azt jelenti, hogy a kifizetőnek, aki bevallja és megfizeti az adót, tudnia kell, hogy a magánszemélynek mekkora a jövedelme. Erről még tudnánk akár nyilatkoztatni is a magánszemélyt, na de mi van akkor, ha jutalékos rendszerben dolgozik az illető, vagy urambocsá’ prémiumot kap év végén és ez által a jövedelme megugrik. Ekkor megváltozik a kifizető adókötelezettsége. A kifizetőnek kell mérlegelnie, felvállalja-e a több  adminisztrációt és egyeztetgetést és mindig kalkulál a magánszemély jövedelmével, ezáltal viszont pontosabban tudja kalkulálni az adót; vagy inkább a bérleti díjat szuperbruttósítja, majd annak veszi 16%-át és azt vallja be- úgy mint tavaly. Ez esetben viszont azt kell mérlegelni, hogy lehet, a magánszemélynek kevesebb lesz az adója és az akkor neki jár majd vissza. Más kérdés felmerült bennem, hogy a magánszemély megadja-e nekem a jövedelmének összegét, hogy én kalkulálni tudjak..

A magánszemély bérbeadásból származó jövedelmét továbbra is lehet tételes költségelszámolással vagy 10 %-os költséghányaddal számolni. A tételes költségelszámolásnál lehetőség van magánszemélyként értékvesztést, értékcsökkenést, felújítási költséget elszámolni. Illetve új szabály 2012-től, hogy levonhatóvá válik a magánszemély által más településen bérelt lakás után ugyanazon évben megfizetett bérleti díj összege, ha a bérbeadás és a bérbevétel időtartama a 90 napot meghaladja. Ez alól kivétel, ha a bérleti díjjal szemben költség elszámolható  vagy annak egy részét megtérítik a magánszemélynek, ekkor ugyanis a kedvezmény nem alkalmazható.  A 10%-os költséghányadnál az árbevétel 10%-át vonom le az árbevételből, azaz az árbevétel 90%-a a jövedelem.

Kiszámoltuk, hogy mennyi a jövedelmünk az ingatlan bérbeadásból fenti két módszerrel, most pedig  nézzünk meg egy példát  az adónk kiszámítására:
A. Munkaviszonyból származó jövedelem  2.800.000
B. Ingatlan bérbeadásából származó jövedelem  500.000
Összevontan adózó jövedelem (A+B)   3.300.000

Itt megjegyzem, lehetőség van a családi adókedvezmény igénybe vételére. Tipp: Többgyermekes magánszemélyeknél lehetőség van jövedelmet kivenni a vállalkozásból, bérleti díjon keresztül. Ugyanis legtöbbször a gyermekkedvezmény "bennragad", hiszen nincs akkora jövedelem, amivel szemben érvényesíteni lehetne. Ez viszont egy megtakarítási lehetőség!

Visszatérve: 3.300.000 ft jövedelmünk van tehát, a 2.424.000 Ft feletti rész: 876.000 Ft, ennek vesszük a 27%-át,ez 236.520 Ft.Ezt hozzáadjuk az eredeti összeghez (amit nem kell szuperbruttósítanunk) : 236.520Ft+3.300.000 Ft= 3.536.520 Ft.  Ennek vesszük a 16%-át: 565.843 Ft.
Ha a magánszemély ingatlan bérbeadásából származó jövedelme az egymillió Ft-ot meghaladja egy adóévben, 14%-os EHO-t kell fizetnie mindaddig, amíg az általa fizetett egészségbiztosítási járulék, egészségügyi szolgáltatási járulék és 14%-os EHO a 450.000 Ft-ot mint fizetési felső határt nem haladja meg.

Cikkem megírásához a hatályos jogszabályokat, a HVG Adó különszámát és saját tapasztalataimat használtam fel.